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何享健家族借美的置业再造百亿财富:净负债率达181%

2018-12-07 23:32:17
何享健家族借美的置业再造百亿财富:净负债率达181% 净负债率181% 何享健家族借美的置业 再造百亿财富 [美的置业此前并未受到足够关注,但过去几年里却经历一轮快速增长周期,走上一条杠杆扩张之路,此番希冀登陆香港资本市场打通新的融资渠道] [美的置业通过信托融资及其他融资安排,占到借款总额约34.5%。信托融资受中国保监会监控,存在政策变动的不确定因素。] 经历前两年的快速发展,美的集团何享健家族的地产业务开始抢夺房地产规模发展的门票,计划赴香港上市。 5月31日,美的置业控股有限公司(下称“美的置业”)在港交所披露预上市文件,其保荐人是法巴及中信里昂证券。文件显示,美的置业为何享健家族企业,2004年,何享健获得美的置业集团多数股权,并在2013年设立BVI公司,将股权转让给儿媳卢德燕,后通过一致行动人协议安排,共同成为美的置业的控股股东。 作为何享健家族电器之外的又一业务,美的置业此前并未受到足够关注,但过去几年里却经历一轮快速增长周期,走上一条杠杆扩张之路,此番希冀登陆香港资本市场打通新的融资渠道。 过去三年悄然扩张 2009年10月,美的建业(英属维京群岛)设立,间接持有美的置业集团全部股权。2013年9月,为独立发展地产业务,何享健将自己持有的美的建业(英属维京群岛)94.55%股权转让给卢德燕,转让后,何享健与卢德燕订立一致行动安排,双方仍为美的建业(英属维尔京群岛)也即美的置业的实际控制人。 为此次上市而进行重组时,又在美的建业(英属维尔京群岛)上搭建美的置业控股,卢德燕通过美的发展、美恒、美域三家公司全资控股美的置业控股。 招股书显示,美的置业经营范围遍布全国11个省份的33个城市及一个直辖市。地区上主要分布于珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、环渤海经济区及中国西南5个区域。从城市布局看,主要集中在国内二三四线城市,业务集中在华南地区。 财经记者注意到,2015年~2017年,美的置业主营业务收入分别为83.13亿元、119.92亿元、177.17亿元,复合增长率46%。同时三年同期净利润分别为3.84亿元、9.93亿元、18.94亿元,复合增长率122%。 截至2018年3月31日,公司土储总建筑面积已达3310万平方米。其中公司在珠三角地区的项目体量,总土储为840万平方米,占比33.33%。 高速发展背后,美的置业销售额不断变大,根据机构统计,美的置业2017年销售额约500亿元。从招股书合约负债(原科目为预收账款)同样可见一斑,2017年美的置业合约负债约363.6亿元。 不过,美的置业净负债率保持高位,2015年净负债比率为622.1%、2016年净负债比率为624.7%、2017年净负债比率为118.9%。截至2018年3月31日,美的置业净负债率181.4%。高出行业平均水平近一倍。 去年,美的置业总裁赫恒乐在接受媒体采访时表达在香港上市原因,称上市不仅仅是解决短期融资和套现,港股上市公司可以提升获取资金的能力。 债务结构有待优化 上市融资是所有希冀在规模上有所突破的房地产企业的核心命题,美的置业也不例外。 财经记者查阅招股书显示,截至2018年3月31日,美的置业负债总额1089亿。其中,流动负债中银行及其他借款约107亿,贸易及其他应付款项约215亿。这意味着,美的置业短期债务约322亿。 从非流动负债看,美的置业公司债券约20亿,银行及其他借款约294亿。长期债务大概在314亿。 美的置业短债比重相对较高。而参考行业公司,很多优质公司短期债务通常占债务总额20%~30%的水平。房地产行业作为一个长周期行业,房企通常会选择3年~5年债务,而大量短期债务将激增美的置业偿债压力。这也不难理解为何美的置业选择上市,以进一步化解其短期债务压力。 同时,美的置业通过信托融资及其他融资安排,占到借款总额约34.5%。其在招股书提醒,信托融资受中国保监会监控,存在政策变动的不确定因素,倘若变动,将有可能导致公司融资成本增加;公司还因银行借款以及信托融资安排,已经产生并预期将继续产生大量利息开支。 资金成本看,截至2018年3月31日,美的置业银行及其他借款资金成本5.66%,较2017年5.28%有所上升。 事实上,融资难和融资贵是中小房企面临的巨大问题,今年以来,包括银行、信托等融资渠道都在收紧,各大房企均面临偿债压力。 5月30日,合生创展集团有限公司2018年非公开发行公司债券目前项目状态为“中止”,据悉,该项目品种为私募,拟发行金额为31亿元,承销商/管理人为中泰证券和光大证券。 此外,“花样年集团(中国)有限公司2018年非公开发行住房租赁专项公司债券”和“广州富力地产股份有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债券”均在近期显示“中止”。 融资难已经成为房企2018年的关键词,对于中小房企而言,抓紧时间上市尤为重要。 据申万宏源统计,包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量总计为1949亿元,其中三四季度为到期高峰,分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大,每年增量都在1000亿以上。 显然,对于冲击上市的美的置业而言,通过上市以平衡债务结构,提升长期债务的比重,是其加速扩张过程中,必须要解决的一个路障。 何享健家族财富再飙升 从美的置业控股结构看,何享健家族目前100%持有地产业务。 招股书披露的美的置业股权结构显示,卢德燕通过名下三家全资公司,持有美的置业上市前的100%股权。何享健则是作为一致行动人,与卢德燕共同享有权益。但他们也并不在公司内担任任何职务。美的置业的4名执行董事中,董事长赫恒乐、主管战略规划和投资拓展的副总裁姚嵬、首席财务官林戈、负责设计的林冬娜均为职业经理人,但他们均有在美的集团任职的履历。何享健的儿子何剑锋在美的置业中出任非执行董事,仅就公司营运和管理提供战略意见及建议。 虽然不在美的集团体系内,美的置业仍然从美的集团身上“借光”不少,其中包括一站式智慧家居及生活解决方案的支持,以及在银行贷款方面,需求美的集团的信用担保。 美的置业称,其竞争优势是长期形成的品牌、多元化及低成本土地储备、一站式智慧家居及生活解决方案提供者、高效管理架构及高度标准化营运策略,以及管理团队积极性高且经验丰富。 福布斯2018全球富豪榜显示,何享健目前财富值201亿美元,位列中国富豪榜第六位。美的置业如若成功上市,将进一步增加何享健家族财富,参考同级别规模房企,还将带来超过200亿元人民币财富。 (责任编辑:王擎宇) 免责声明:中国网财经转载此文目的在于传递更多信息,不代表本网的观点和立场。文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。 邮箱:finance@china.org.cn 地址:北京市海淀区花园路2号牡丹科技楼A座2层 北京国新汇金股份有限公司 儿童咳嗽
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